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16-03-10 04:07:46编辑:空山鸟语 点击:967次
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  眼看着房价“一天一个样儿”地往上蹿,天津市民王晓婷“感觉有些发懵”。

  她想在自己家附近给父母买套房子,春节刚过就跟着中介看了七八套房子,有两套还算比较中意,可都因为房主一再“坐地涨价”而没有成交,“124平方米的房子,开始报价360万元,看第一次后就涨了10万元,我带父母看第二次后付了两万元定金,没想到房主竟然还涨到400万元!”

  眼下京沪等一线城市房价好比“坐上了火箭”。而借着接二连三吹来的楼市“春风”,天津也开启了“疯狂模式”。刚进入3月,天津市中心六个区的新房全部上调价格,其中单价涨幅最多的每平方米涨了8000元,大多数新楼盘采用“排卡”的方式“捂盘”惜售。而二手房更是动辄就几万元甚至几十万元地往上“跳价”,不少房主甚至撤下房源,就等着房价飙得再高一点。

  新房全提价 二手房“漫天要价”

  王晓婷住在南开区,一直想让父母搬到自己身边来住。年前听说央行下调首付比例,她觉得终于可以买得起房了。

  可她在家附近的楼盘咨询了一圈,目前开盘的新盘单价都在3万元以上,离她家最近的一个新盘项目单价4万元以上,而且全是大户型,买一套最少也得花600万元。于是她决定放弃新房,转向二手房。没想到“二手房更是漫天要价。”明明标好的价格,竟然能一天涨好几万元,甚至几十万元!

  “房主明显越来越牛了。”王晓婷带着父母约好看一套房子,等了1个小时房主才来,脸上一副“房价还得涨,我可不着急卖”的样子。

  这几天,记者走访了天津市内六区和环城四区的几十个新盘项目,了解到其中约30个新盘进入3月后有明显涨幅,单盘最高涨幅达39.9%。

  这其中,涨幅最明显的项目几乎全部集中在市内六区。中心城区黄金地段的和平区,被誉为“学区中的学区”,这里的一个新盘项目因为被划入区内一所热门小学学区,去年9月售价为每平方米3.7万元,到12月就涨到每平方米4.5万元,年后单价直接飙升至每平方米5万元,目前已被抢购一空。

  中介小王告诉记者,他在这儿干中介七八年了,眼看着学区房房价年年上涨。几年前,一个只有5平方米的小厨房因为可以落户上学,单价卖到每平方米5万元,还被称为“天价小厨房”,而现在,5万元的单价已经是和平区学区房的起步价了。

  位于老城厢的某精装公寓,40年产权,因为可以落户和平区,房价一路猛涨。去年开盘时售价1.9万元,不到两个月涨到2.5万元,去年年底冲到了3万元。售楼处接待人员告诉记者,原本年后就开盘的,现在行情这么好,公司决定先“排卡”,价格还得上调。一个位于外环线上的新盘项目也不停涨价,春节前已经上涨了2000元左右,单价达2.3万元。一套144平方米的精装户型,均价在每平方米2.3万元~2.7万元。而精装洋房每平米则开价4万元。3月后每平方米再次上调3000元。

  单价最贵的是位于水上公园附近的一处豪宅项目,预计今年5月开盘时,每平方米售价将在7万元左右。该项目面积最小的房型155平方米,也成了名副其实的千万级豪宅。

  “房价涨上去就不会掉下来了,你手里就这么多钱,再不买更买不了了!”中介“苦口婆心”的劝说,王晓婷也越来越看不明白了,国家出台下调首付比例、减少契税等政策,不是为了给楼市去库存吗?“这房价噌噌地往上涨,人们不是越来越买不起房了吗?”

  房价是怎么涨上去的

  2月22日正式实施契税新政后,天津的新房和二手房成交量都呈现明显上涨态势。搜房网房天下数据统计,春节后首个工作日(2月14日)的新房成交量仅51套,二手房123套。新政后一周天津新房成交量较2015年同期(春节后第二周)翻了一番:23日337套、24日519套、27日突破性增长到707套。

  房天下分析师王琳表示,2月区域二手房市场成交量环比上涨40%,套均价格上涨8万~10万元。而在老城厢一家二手房中介工作的小娄则看到更加疯狂的情景,几乎所有的房主年后都不断上调房价,每套最少涨20万元,“一个相熟的房主,直接拍给我500万元,让我看到合适的就出手,他自己连房子都不看”。

  王琳说,目前一些大户型的二手房主开始惜售,造成市场上出现短期的供小于求。

  据国家统计局发布的全国70个大中城市住宅销售价格统计数据,截至今年1月,天津新建商品住宅价格和二手住宅价格环比分别上涨0.5%和0.3%,价格已连续11个月上涨。

  实际上,利好楼市的政策春风,从去年起就不断吹来,从营业税“5改2”,到一再地降息、降准、降首付。加之天津自贸区和京津冀一体化的多重区域优势叠加,天津楼市2015年已全面回暖,去年的成交量几乎比肩“史上最黄金”的2009年。而最新的降契税政策,则是压垮人们对楼市仅存的那点理性的“最后一根稻草”。

  与此同时,地价也在一路飞涨。去年,每平方米4万元的鲁能公馆还让人记忆犹新,而今年1月底,和平区地块的楼面价已经直逼每平方米4万元。而环城四区的地价也越来越高。1月29日,恒大以12.4亿元夺得位于北辰区居住用地,溢价38.5%;2月25日,正荣以18亿元拿下北辰区又一地块,溢价率高达43%。“开发商的成本越来越高,羊毛出在羊身上,自然要转嫁到房价上。”某楼盘销售小滕对客户说。

  去库存不能加剧楼市分化

  房价越来越高,买房人真的越来越有钱吗?

  在融360监测的35个城市和地区中,首套房平均利率全部跌破5%,全国十大利率最低城市排名中,天津位列第3,仅在广州和北京之后。

  两成首付和贷款利率降低,让不少意欲买房的人,觉得自己真能买得起房了。记者以买房者身份向多家二手房中介咨询了解到,即使首付不够,也可以通过场外配资“加杠杆”,可以首付一成,甚至“零首付”买房。

  房产中介小娄给记者算了一笔账,比如一套300万元的房子,首付90万元,中介可以垫资总房款的20%,即60万元,借给买房者用于首付。也就是说,买房者只需要出30万元就能买到300万元的房子。他表示,如果买房人手头资金短期周转困难,可以申请全额垫资首付,当然利息会比较高。

  中国指数研究院天津分院研究总监祁丽静说,一直以来,天津买房者大部分是刚需或是改善需求,主要都是自住需求,炒房者并不多。随着房价上涨,整个市场都变得活跃起来。有些人也想趁着“去库存”的新政投资房产“捡便宜”,即使手里资金有限,也会不惜冒风险加杠杆购房。看似首付款少了,但月供却增加了,而且随着杠杆比例的提高,还款压力和风险也会加大。

  如此高的成交量,天津的库存到底降下来了吗?祁丽静说,据统计,截至今年1月底,天津的商品住宅存量是1807万平方米,在全国城市中绝对值比较高,去库存化周期为13.5个月,“在比较合理的范围”。

  但目前房地产去库存有区域特点,存量主要集中在一些远郊区县,而市区特别是热点区域则供不应求,“比如和平区目前就没有新的住宅项目推出,这里又是学区房集中的区域,自然房价一直飙高”。祁丽静说。

  “房价快速上涨,不能简单地解读为房地产市场回暖,更不代表去库存目标的完成。”天津财经大学教授丛屹说,眼下的市场繁荣,只是资本市场的短期表现,应该警惕。

  他分析说,如今房地产市场进入供求结构调整周期,此次房贷新政是在“去库存”背景下,逐步放松政策环境的一个延续。

  “去库存是个系统工程,不能仅靠短期的货币、金融信贷以及税收减免等政策刺激。”他认为,目前天津房地产的存量并不小,而一些三四线城市和部分二线城市压力更大,新政不能让房地产市场加剧分化,而是要在扎扎实实推进城镇化、完善公共资源分配等方面打一套漂亮的“组合拳”。胡春艳

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